챕터 12
인도명령과 명도의 차이
둘 다 점유를 넘겨받는 절차입니다. 인도명령은 경매 매수인의 짧은 신청이고, 명도는 정식 소송으로 가는 길입니다.
네이버 블로그에서 모은 내용
말을 먼저 정리하면
현장은 집을 비워서 받는 일 전체를 명도라고 부릅니다. 조문은 매수인이 대금 납부 뒤 법원에 신청하는 절차를 인도명령이라고 부릅니다. 예전 법문은 인도(점유를 현상대로 넘김)와 명도(집기를 꺼내 비움)를 나누었다는 설명이 있습니다. 민사집행법은 그 구분을 거두고 인도라는 말에 비워서 넘기는 집행까지 포함합니다. 판결에 인도라고만 적혀 있어도 비품을 남겨 두면 의무를 다한 것이 아니라는 사례가 소개되어 있습니다. 독자용 글은 제목에 둘 다 적는 편이 검색과 정확도를 같이 잡습니다.
인도명령
매수인이 매각대금을 낸 뒤 6개월 안에 집행법원에 신청하면, 법원은 채무자, 소유자 또는 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하라고 명할 수 있습니다. 이 명령은 항고로 다투는 재판이고, 그대로 집행할 수 있는 권원이 됩니다. 별도의 본안 소송을 제기하고 변론 기일을 여러 번 열지 않아도 된다는 점이 경매의 장점으로 반복됩니다.
예외가 본문에 반드시 있어야 합니다. 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권한으로 점유한다고 인정되면 명령을 하지 않습니다. 못 받은 보증금이 남은 선순위 임차인이 대표입니다. 명령의 상대방은 경매의 채무자·소유자와, 대항권이 없는 점유자입니다. 매수인에게서 집을 다시 산 제3자가 원래 매수인의 인도명령을 당연히 이어받는 것은 아니라는 오래된 재판 요지가 실무 글에 인용됩니다. 신청은 대금을 낸 매수인의 절차로 이해하면 됩니다.
명도, 법률상 인도 소송
6개월이 지나면 인도명령을 신청하는 문이 닫힙니다. 그때는 점유자를 상대로 인도 소송을 합니다. 명령이 기각된 경우, 대항권 다툼이 커 명령 절차로 끝나기 어려운 경우, 공매처럼 명령 제도가 없는 경우도 소송으로 갑니다. 소송 중 점유자가 바뀌는 것을 막으려고 점유이전금지가처분을 먼저 또는 함께 합니다. 승소 뒤에도 스스로 비우지 않으면 강제집행을 신청합니다.
| 인도명령 | 명도소송(인도 소송) | |
|---|---|---|
| 성격 | 경매 집행법원의 신청 절차 | 본안 소송 |
| 누가 쓰나 | 대금을 낸 경매 매수인 | 소유자, 공매 매수인, 명령이 막힌 경매 매수인 |
| 기간 | 대금 납부 후 6개월 이내 | 6개월이 지난 뒤에도 가능. 재판 기간은 수개월에서 길게는 1년 근처로 적힘 |
| 상대 | 채무자, 소유자, 대항권 없는 점유자 | 점유자. 대항권 유무는 판결에서 다툼 |
| 공매 | 없음 | 합의가 안 되면 이 길로 감 |
| 앞에 둘 일 | 점유자와 협의 | 가처분, 그 다음 소송, 그 다음 집행 |
실무에서 밟는 순서
- 잔금 전후 점유자에게 연락해 이사 일정을 협의합니다. 대항권 없는 점유자에게 이사비는 법적 의무가 아니고, 시간을 사는 합의금으로 쓰는 경우가 있습니다.
- 협의가 안 되고 6개월 안이면 인도명령을 신청합니다.
- 결정이 나면 집행관에게 실행을 맡깁니다.
- 6개월이 지났거나 명령이 불가하면 점유이전금지가처분과 인도 소송을 진행합니다.
- 선순위 임차인이면 명령과 소송으로 밀어내기보다, 인수 보증금 지급과 명도를 교환합니다.
공매와 겹치는 문단
공매에는 민사집행법 인도명령이 없습니다. 같은 '낙찰'이라도 점유자가 거절하면 명도소송이 기본 경로라는 비교가 경매·공매 글마다 있습니다. 경매 물건의 가격에는 명령이라는 짧은 길이 포함되어 있고, 공매 물건의 가격에는 소송 기간이 포함되어 있습니다. 경매에서도 6개월을 넘기면 그 짧은 길이 닫히므로, 잔금 직후 점유 관계를 미루지 않는 문장이 이 챕터의 행동 지침입니다.
명도 챕터와 문장이 많이 겹칩니다. 사이트에서는 이 파일을 비교표 페이지로 두고, 소송 절차의 긴 설명은 명도 챕터에만 남겨도 됩니다. 초고에는 둘 다 두었습니다.
참고한 글
티스토리에서 모은 내용
비교표
| 인도명령 | 명도소송 | |
|---|---|---|
| 시기 | 매각대금 납부 후 6개월 이내 | 6개월이 지난 뒤에도 가능. 별도의 짧은 제척 기간 설명이 없음 |
| 상대 | 소유자, 채무자, 대항력 없는 점유자 | 세입자, 무상 점유자. 표마다 범위가 다름 |
| 방법 | 그 법원 경매계에 신청서 | 소송 제기. 점유이전금지가처분을 함께 |
| 기간 체감 | 신청 후 2주에서 3주라는 글 | 1심 수개월, 상급심을 넣으면 더 김 |
| 공매 | 없음 | 합의가 안 되면 이 경로 |
조문은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에게 인도를 명할 수 있다고 합니다. 명령은 즉시항고로만 불복하고, 그 자체로 집행권원이 됩니다. 대금 납부와 소유권이전등기 완료는 별개라, 등기가 나오기 전에도 대금을 낸 매수인이 신청할 수 있다는 정리가 있습니다. 신청할 수 있는 사람을 매수인과 상속 같은 일반승계인으로 좁혀 적은 글도 있습니다. 매수인이 나중에 제3자에게 집을 팔아도 원래 매수인의 신청권이 바로 사라지는 것은 아니라는 취지의 정리도 있습니다.
점유자마다
- 소유자, 채무자: 인도명령 대상.
- 지상권, 지역권, 전세권: 말소기준보다 앞이면 명령으로 비우기 어렵고, 뒤이면 권리 소멸과 함께 대상이 될 수 있음. 인수되는 전세권은 보증금을 낙찰가에 더함.
- 임차인: 기준 뒤 전입은 대상, 기준 앞 선순위는 대상이 아님.
- 유치권 신고: 경매개시결정 뒤 점유라면 대상이 될 수 있고, 그 전 적법 점유라면 다툼.
- 대항력 있는 임차인: 보증금 상당 배당을 전액 받을 수 있을 때까지 인도를 거절할 수 있음.
실무 메모로 붙은 문장
잔금을 내자마자 6개월 안에 인도명령을 일단 신청해 두라는 체크리스트가 있습니다. 명령 결정 뒤에는 별도의 점유이전금지가처분 없이도 집행으로 간다는 설명과, 소송으로 갈 때만 가처분이 필수라는 설명이 갈립니다. 6개월을 넘기면 문이 소송으로 바뀌므로, 협상이 길어져도 신청 기한은 달력에 따로 둡니다. 공매 매수인에게는 이 신청이 없습니다.