부동산 경매, 개념부터 차근차근
배당, 명도, 권리분석처럼 자주 막히는 개념을 한 편씩 풀었습니다. 네이버 블로그와 티스토리에서 모은 설명을 겹쳐 두었으니, 짬날 때 한 편씩 읽어 보세요.
- 01
부동산 경매란?
빚을 갚지 못한 사람의 집이나 땅을, 법원이 공개 경쟁으로 팔아 그 돈으로 채권을 갚는 절차입니다.
- 02
공매와 경매, 무엇이 다른가
둘 다 경쟁 입찰로 재산을 팔아 빚을 갚게 합니다. 경매는 법원이, 공매는 공공기관 쪽 절차가 엽니다.
- 03
배당이란?
집을 판 돈을 법원이 받아, 돈을 받을 사람에게 순서와 계산법에 따라 나누는 절차입니다.
- 04
명도소송이란?
집을 비우지 않는 점유자에게, 법원 판단을 받아 건물을 넘기라고 청구하는 소송입니다. 현장 말은 명도이고, 조문의 말은 인도에 가깝습니다.
- 05
권리분석이란?
낙찰 뒤 깨끗이 사라질 권리와, 매수인이 떠안을 권리를 가르는 작업입니다.
- 06
말소기준권리란?
등기부에서 선을 하나 그어, 그 선과 뒤에 있는 권리는 낙찰로 정리되고 선 앞의 권리는 남을 수 있게 하는 기준 권리입니다.
- 07
유찰되면 가격이 내려가는 이유
그 기일에 유효한 매수가 없으면 다음 기일 최저매각가격을 낮춰, 팔릴 가능성을 다시 만듭니다.
- 08
경기가 어려울 때 경매 물건이 늘어나는 이유
집값이 흔들릴 때 물건이 느는 것이 아니라, 빚을 못 갚는 집이 늘 때 법원 목록이 길어집니다.
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감정가와 최저매각가격의 차이
감정가는 평가액이고, 최저매각가격은 그 기일에 이 금액 이상 써야 표가 유효해지는 문턱입니다.
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대항력 있는 임차인이란?
집이 팔려도 세입자로서 보증금과 거주를 주장할 수 있는 사람입니다. 경매에서는 그 힘이 말소기준보다 앞설 때 매수인에게 남습니다.
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유치권이란?
그 집에 들인 돈을 받기 전까지, 적법하게 점유한 사람이 집을 붙들고 있을 수 있는 권리입니다. 등기부에는 없는 경우가 많습니다.
- 12
인도명령과 명도의 차이
둘 다 점유를 넘겨받는 절차입니다. 인도명령은 경매 매수인의 짧은 신청이고, 명도는 정식 소송으로 가는 길입니다.
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낙찰 후 잔금까지, 어떤 순서로 진행되나
가장 높은 가격을 썼다는 사실과 소유자가 되는 사실 사이에는 허가, 항고, 잔금, 등기가 있습니다.
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초보자가 권리분석에서 가장 많이 놓치는 것
틀린 분석의 대부분은 어려운 판례가 아니라, 날짜를 하루 잘못 세거나 등기부 밖을 안 보는 데서 납니다.
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특수물건은 왜 싸 보이고 위험한가
여러 번 유찰된 낮은 가격은 시장이 그 물건의 쓰임이나 권리 인수를 할인해서 보여 주는 숫자인 경우가 많습니다.