말소기준권리란?

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왜 기준이 필요하나

경매 등기부에는 근저당, 가압류, 압류, 가등기, 가처분, 전세권, 지상권, 임차권등기, 경매기입등기가 겹쳐 있습니다. 이 전부를 매수인이 이어받는 것도 아니고, 전부를 자동으로 지우는 것도 아닙니다. 어느 권리를 기준으로 앞뒤를 나눌지가 말소기준권리입니다. 기준이 되는 권리 자체와 그보다 나중에 설정된 많은 권리는 매각으로 소멸합니다. 기준보다 먼저 설정된 권리 가운데 일부는 매수인이 인수합니다.

기준이 될 수 있는 권리

(근)저당권
압류, 가압류
담보가등기
경매개시결정 기입등기
전세권. 다만 배당요구를 한 경우에 기준이 된다는 설명이 실무의 핵심입니다.

이 후보가 여러 개면 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리입니다. 소유권이전등기는 후보가 아닙니다. 순위보전을 위한 소유권이전청구권가등기, 처분금지가처분, 지상권, 지역권은 보통 기준 권리가 되지 않고, 기준보다 앞에 있으면 인수 쪽으로 읽습니다. 가등기라도 담보가등기인지 순위보전 가등기인지를 나누지 않으면 분석이 갈립니다.

찾는 순서를 세 줄로

을구와 갑구에서 기준 후보만 형광펜으로 표시합니다.
그 후보 중 접수일이 가장 빠른 것을 기준으로 정합니다.
기준과 그 아래는 소멸, 기준보다 위의 다른 권리는 인수 여부로 다시 표시합니다.

같은 설명을 사례 말로 바꾸면 이렇습니다. 날짜는 이해를 위해 만든 예입니다.

사례를 네 개 겹쳐 두면

사례 1. 2016년 4월 2일 근저당, 2018년 1월 9일 가압류, 2019년 5월 1일 근저당, 2024년 3월 3일 경매기입등기. 후보 중 가장 빠른 것은 2016년 근저당입니다. 이 근저당과 그 뒤의 가압류, 나중 근저당, 경매기입은 매각으로 정리되는 쪽으로 봅니다. 기준보다 앞선 위험한 등기가 없으면 등기부만 놓고는 단순한 물건입니다.

사례 2. 2017년 8월 8일 가압류가 첫 후보이고 그 아래에 근저당이 있습니다. 가장 빠른 후보가 가압류이므로 가압류가 말소기준입니다. 가압류를 포함해 아래쪽은 소멸 쪽으로 봅니다. 가압류가 기준이 될 수 있다는 점을 빼먹으면, 그 위의 권리를 통째로 오독합니다.

사례 3. 2015년 2월 2일 처분금지가처분, 2015년 9월 9일 근저당, 그 아래 가압류. 기준 후보는 근저당입니다. 근저당과 아래는 소멸 쪽입니다. 근저당보다 앞선 가처분은 소멸 목록에 넣지 않습니다. 매수인이 인수할 수 있는 권리로 남습니다. 이런 물건은 최저가가 낮아도 소유권을 온전히 쓰기 어려울 수 있어, 입문 단계에서는 입찰 후보에서 빼라는 조언이 반복됩니다.

사례 4. 선순위 전세권이 있고, 그 전세권자가 배당요구를 하지 않았습니다. 전세권은 후보처럼 보이지만 배당요구가 없으면 말소되지 않고 매수인에게 남는다는 설명이 일반적입니다. 반대로 배당요구를 하면 전세권은 기준 또는 소멸 쪽으로 정리되고 보증금은 배당에서 다툽니다. 명세서의 인수 칸에 이 문장이 있는지를 봅니다.

기준 날짜만으로 끝나지 않는 것

유치권은 등기부가 아니라 점유와 채권으로 다툽니다. 말소기준보다 뒤에 생겼다는 이유만으로 자동 소멸하지 않고, 경매개시결정 기입등기 전에 적법하게 점유를 시작했는지가 따로 문제입니다.
법정지상권은 토지와 건물 소유자가 경매로 나뉠 때 법률이 인정하는 권리라, 을구에 지상권이라고 적혀 있지 않아도 성립할 수 있습니다.
주택 임차인의 대항력은 등기 날짜가 아니라 점유와 전입의 다음 날 0시입니다. 말소기준보다 앞선 대항력은 등기부에 없어도 인수 문제입니다.

최선순위 설정일이라는 명세서 용어

매각물건명세서의 최선순위 설정일은, 배당에 참가하는 등기부 권리 중 가장 앞선 날짜로 적혀 있고 실무에서는 말소기준의 날짜로 읽히는 경우가 많습니다. 그 날짜와 임차인의 대항력 발생일을 비교해 선순위 임차인인지 봅니다. 예시로 자주 쓰는 구조는 이렇습니다. 최선순위 가압류가 2017년 3월 7일이고 임차인 전입이 2016년 9월 7일이면, 대항력은 전입 다음 날인 2016년 9월 8일 0시에 생겨 가압류보다 앞섭니다. 선순위 임차인입니다. 최선순위 근저당이 2019년 8월 29일이고 전입이 2019년 8월 30일이면 대항력은 8월 31일 0시라 근저당보다 늦습니다. 후순위 임차인이고, 못 받은 보증금을 매수인이 인수하지 않는 쪽으로 설명됩니다.

말소기준을 찾았다는 것은 분석의 시작입니다. 선순위 임차인, 유치권, 법정지상권, 세금의 법정기일은 같은 날짜 위에 포개어 다시 계산합니다.

참고한 글

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정의와 찾는 순서

말소기준권리는 말소의 기준이 되는 권리입니다. 찾는 순서는 세 줄입니다. 등기부에서 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 강제경매개시결정등기가 있는지 봅니다. 그중 성립일이 가장 빠른 것을 고릅니다. 잘 모르겠으면 경매 사이트 물건 화면의 표시를 등기부와 대조합니다.

그 기준 뒤에 있는 권리는 배당을 받든 못 받든 낙찰자의 부담으로 남지 않고 등기에서 정리됩니다. 근저당이 여러 개, 가압류와 압류가 여러 개, 임차권등기가 뒤에 있어도 기준보다 뒤면 말소 쪽으로 설명됩니다. 낙찰자가 신경 쓰는 것은 기준보다 앞선 권리와, 등기에 없는 임차인 대항력입니다.

임차인 날짜와 같이 보는 이유

임차인이 있으면 말소기준일을 찾고 대항력 날짜와 비교합니다. 기준보다 앞선 전입은 대항력이 있고, 기준 뒤의 전입은 대항력이 없어 배당만 받고 명도해야 한다는 정리가 있습니다. 대항력 시각을 전입 당일로 적는 글이 많습니다. 주택임대차보호법의 효력은 전입 다음 날 0시입니다. 같은 날 근저당과 전입이 겹치면 다음 날 기준으로 근저당이 앞섭니다. 당일 비교 문장과 다음 날 0시 문장을 둘 다 두고, 계산은 다음 날로 합니다.

기준이 되지 않거나 남기는 것

처분금지가처분, 순위보전 가등기, 지상권, 지역권은 보통 기준 후보가 아닙니다. 기준보다 앞이면 인수 후보입니다.
전세권은 배당요구를 하면 정리되는 쪽으로 가고, 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 인수될 수 있습니다. 점유자가 전세권자이면 인수 보증금을 낙찰가에 더합니다.
유치권은 말소기준일이 아니라 경매개시결정 기입등기 전의 점유인지로 다툰다는 문장이 있습니다.
기준 근저당의 채권 잔액은 낙찰자가 보전하지 않습니다.

예로 적으면 이렇습니다. 가장 빠른 근저당이 2018년 3월 2일이고 그 아래 근저당 여섯, 가압류, 압류, 경매기입, 후순위 임차권등기가 있습니다. 기준은 2018년 근저당이고 아래는 말소 쪽입니다. 그 위에 2017년 가처분이 있으면 가처분은 이 청소에서 빠집니다.