권리분석이란?

네이버 블로그에서 모은 내용

무엇을 답으로 내나

권리분석의 결과는 가격이 아닙니다. 결과는 두 목록입니다. 하나는 잔금을 내면 등기에서 지워질 권리 목록입니다. 다른 하나는 지워지지 않고 매수인에게 남는 권리 목록입니다. 남는 권리가 없으면 등기부 기준으로는 비교적 단순한 물건입니다. 남는 권리가 보증금 인수, 가처분, 지상권, 유치권이면 그 금액을 낙찰가에 더해야 실제 취득 비용이 됩니다.

분석은 한 장의 등기부로 끝나지 않습니다. 등기부는 날짜의 뼈대이고, 매각물건명세서는 법원이 점유와 인수 권리를 요약해 둔 얼굴이며, 현황조사서는 현장에서 만난 사람의 진술이고, 문건 접수는 임차인과 유치권자가 법원에 넣은 서류입니다. 네 서류의 이름이 다르면 그 차이를 해결하기 전에는 입찰하지 않습니다.

네 단계로 외우는 순서

말소기준권리를 찾습니다. 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 배당요구를 한 전세권 가운데 가장 앞선 것입니다.
그 기준보다 앞에 있는 등기부 권리를 찾습니다. 선순위 가처분, 순위보전 가등기, 지상권, 배당요구하지 않은 전세권은 인수 후보입니다.
임차인을 별도로 봅니다. 대항력 발생일이 말소기준보다 앞이면 선순위입니다. 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 나머지를 매수인이 인수합니다.
등기부에 없는 권리를 찾습니다. 유치권 신고, 법정지상권 성립 여지, 분묘, 토지만 매각되는데 건물이 있는 경우가 여기 있습니다.

이 순서는 여러 글이 거의 같은 말로 반복합니다. 강의용으로 한 번 더 짧게 적으면, 기준 권리를 찾고, 인수 권리를 찾고, 세입자를 찾고, 등기 밖 함정을 찾습니다. 순서를 바꾸어 임차인부터 봐도 되지만, 말소기준 날짜가 없으면 임차인이 선순위인지 판단할 기준점이 없습니다.

소멸한다는 말, 인수한다는 말

소멸은 잔금 납부 뒤 그 권리가 매수인에게 따라오지 않고 등기에서 정리된다는 뜻입니다. 말소기준권리 자체와 그보다 나중에 올라온 많은 권리가 이 편입니다. 후순위 근저당, 후순위 가압류, 경매기입등기 이후의 처분이 보통 여기 들어갑니다. 인수 또는 떠안는다는 말은 매수인이 그 권리의 상대방이 된다는 뜻입니다. 선순위 임차인의 남은 보증금, 선순위 처분금지가처분, 성립하는 유치권, 법정지상권이 대표입니다.

소유권이전등기 자체는 분석해서 지울 권리가 아닙니다. 잔금을 내면 법원 촉탁으로 소유 이름이 매수인으로 바뀝니다. 을구의 근저당을 하나씩 '위험 점수'로 세는 방식보다, 기준 날짜를 하나 긋고 앞과 뒤를 나누는 방식이 입문 글의 공통 결론입니다.

매각물건명세서에서 멈추는 칸

명세서 위쪽에는 사건번호, 최선순위 설정, 배당요구 종기가 나옵니다. 가운데에는 점유와 임대차가 나옵니다. 집행관이 조사한 내용과 임차인이 권리신고한 내용이 칸을 달리하는 양식이 있어, 둘의 보증금과 전입일이 다르면 둘 다 메모합니다. '조사된 임차 내역 없음'은 보통 소유자 점유로 읽히지만, 조사가 이루어진 시점의 상태라는 한계가 있습니다.

아래쪽에는 매각으로 소멸하지 않는 권리가 적힙니다. 이 칸이 비어 있고, 법정지상권 여지 칸과 주의사항 칸도 비어 있으면 입문 기준으로는 한숨이 줄어듭니다. 칸에 문장이 있으면 그 문장을 등기부 순위와 다시 맞춥니다. 명세서는 법원이 만든 요약이라 중요하지만, 임차인 대항력의 최종 판단은 전입일 다음 날 0시와 점유를 따로 계산합니다. 담당자가 인수 여부를 빠뜨린 사례를 다룬 글도 있으므로, 명세서만 읽고 등기부를 건너뛰지 않습니다.

임차인을 권리분석에 넣는 이유

임차인은 등기부에 없을 수 있습니다. 전입신고와 점유만으로 대항력이 생기고, 확정일자가 있으면 배당 순서가 생깁니다. 대항력이 말소기준보다 앞이면 낙찰 뒤에도 임차인 지위가 남습니다. 보증금을 배당으로 전부 받으면 매수인의 현금 부담은 줄고, 일부만 받으면 나머지를 매수인이 지급할 때까지 점유가 이어질 수 있습니다. 대항력이 말소기준보다 뒤면, 못 받은 보증금이 있어도 매수인이 그 보증금을 인수하지 않는다는 설명이 일반적입니다. 이 네 조합은 대항력 챕터에서 표로 다시 펼칩니다. 여기에는 '임차인은 등기부 밖 분석'이라는 문장만 겹쳐 둡니다.

끝으로 남는 질문 두 개

첫째, 이 물건을 낙찰받으면 등기부가 어느 선까지 정리되는가. 둘째, 정리되지 않는 권리를 돈으로 환산하면 얼마인가. 두 번째 답이 '모르겠다'이면 입찰가가 없습니다. 유치권 신고 금액이 과장되었는지, 세금 교부청구가 얼마인지 모르는 상태는 싼 최저가와 별개의 위험입니다. 권리분석은 전문 용어를 많이 쓰는 작업이 아니라, 인수액을 숫자로 적기 위한 작업입니다.

이 챕터는 말소기준, 임차인, 유치권, 특수물건 챕터와 일부러 겹칩니다. 사이트에 짧은 개요 페이지만 둘 때는 네 단계와 명세서 문단만 남기고, 사례는 각 챕터로 보내면 됩니다.

참고한 글

티스토리에서 모은 내용

기준을 먼저 긋는 설명

권리분석의 첫 도구로 말소기준권리를 꺼내는 글이 많습니다. 저당, 근저당, 담보가등기, 압류, 가압류, 강제경매개시결정등기 가운데 가장 빠른 것이 기준입니다. 그 기준과 나중에 설정된 권리는 낙찰로 말소되고, 그 전에 설정된 권리는 남을 수 있습니다. 남는 권리를 매수인이 인수합니다. 경매 사이트 화면에 말소기준이 표시되니 등기부와 맞춰 보라는 안내도 있습니다.

기준 권리의 채권액이 낙찰가보다 커도, 모자란 돈을 낙찰자가 채권자에게 메운다는 뜻이 아닙니다. 그 권리는 말소 대상이고, 못 받은 돈은 채권자가 따로 청구할 문제입니다. 초보가 '근저당 2억 5천만 원인데 낙찰가 2억 4천만 원이니 1천만 원을 내가 낸다'고 오해하는 지점을 티스토리 문답이 바로 가리킵니다. 예외는 기준보다 앞선 임차인 보증금, 전세권, 가처분, 유치권입니다. 이 돈은 근저당 잔액과 다른 인수금입니다.

점유가 분석을 가른다

현황조사에서 점유자가 소유자나 채무자이고 인수되는 가처분이 없으면 안전한 물건이라는 정리가 있습니다. 그런 물건은 경쟁이 붙어 낙찰가율이 높다고도 적습니다. 인도 요구를 거부하면 인도명령으로 집기를 꺼내는 강제집행까지 갈 수 있습니다.

점유자가 임차인이면 등기부 분석 뒤에 전입일을 붙입니다. 말소기준보다 늦은 전입은 배당에 참여하고 비워야 하는 쪽으로, 앞선 전입은 보증금 잔액을 인수하는 쪽으로 읽습니다. 지상권, 지역권, 전세권도 기준보다 앞이면 인도명령으로 비우기 어렵다는 점유자별 정리가 있습니다.

물권과 채권

배당 계산을 권리분석에 포함하는 글은 물권이 채권보다 우선한다고 먼저 적습니다. 근저당끼리와 그 뒤 가압류는 순위배당, 저당 다음의 가압류끼리는 안분, 가압류가 저당보다 앞이면 안분 뒤 흡수라는 세 칸입니다. 권리분석의 결과는 결국 인수 금액입니다. 등기부 소멸 목록을 만들고, 임차인 잔액과 등기 밖 유치권, 법정지상권을 더합니다.

사이트에 말소기준이 표시되어 있어도 선순위 가처분과 임차인 대항력은 따로 읽습니다. 표시는 출발점입니다.