명도소송이란?

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말로 풀면

명도는 건물을 비워서 넘긴다는 뜻으로 오래 쓰인 말입니다. 점유자가 살림과 집기를 들고 나가고 열쇠를 넘겨 주인이 온전히 사용하게 만드는 장면입니다. 인도는 점유를 넘긴다는 뜻으로 함께 쓰입니다. 예전 민사소송법은 현상 그대로 점유를 넘기는 인도와, 안의 물건을 밖으로 꺼내 비우는 명도를 나누었다는 설명이 있습니다. 2002년 민사집행법은 둘을 포괄해 인도라고 적습니다. 그래서 판결문에는 인도라고 쓰여 있어도, 집기만 남겨 두고 나갔다고 의무를 다한 것이 아니라는 재판 사례가 소개됩니다. 글을 쓸 때는 독자에게 익숙한 명도를 제목으로 두되, 첫 문단에서 인도라는 법률 용어도 같이 적는 구성이 안전합니다.

임대차에서 말하는 명도소송

경매와 별도로, 집주인이 세입자를 내보내는 소송도 같은 이름으로 불립니다. 소유자는 법률의 범위에서 물건을 사용·수익·처분할 수 있고, 그 소유를 방해하는 사람에게 방해를 멈추라고 청구할 수 있다는 민법 설명이 붙습니다. 다만 임차인에게도 계약과 주택임대차보호법상 권리가 있으므로, 계약이 끝나기 전에는 소유자라는 이유만으로 바로 비우게 할 수 없습니다. 해지, 갱신 거절, 기간 만료처럼 계약이 끝나는 사정이 먼저입니다. 보증금을 돌려줄 의무와 집을 비울 의무가 동시에 오는 경우가 많아, 돈과 열쇠를 어떻게 맞바꿀지가 소송의 실무 쟁점입니다.

경매 낙찰 뒤에 말하는 명도소송

경매에서 명도소송은 잔금을 내고 소유자가 되었는데도 전 주인이나 임차인, 그 밖의 점유자가 나가지 않을 때 여는 소송입니다. 경매에는 이보다 짧은 길인 인도명령이 있습니다. 대금 납부 뒤 6개월 안에 집행법원에 신청하는 절차입니다. 명도소송은 그 명령을 쓸 수 없을 때, 6개월이 지났을 때, 명령이 기각되었을 때, 공매처럼 명령 제도가 없을 때 본안 재판으로 가는 길입니다.

명령이 가능한데도 처음부터 소송을 택하면 시간과 비용이 늘어납니다. 반대로 명령 대상이 아닌 사람, 예를 들어 매수인에게 대항할 수 있는 권한으로 점유하는 선순위 임차인에게 인도명령을 신청하면 받아들여지지 않습니다. 선순위 임차인은 배당에서 못 받은 보증금이 남아 있는 동안 나갈 이유가 없습니다. 이 경우는 소송으로 몰아붙이기보다 인수금을 지급하고 인도받는 협의가 본류입니다.

소송 전에 끼어 있는 가처분

명도소송을 하는 동안 점유자가 다른 사람에게 집을 넘기면, 판결의 상대방이 바뀌어 집행이 비게 됩니다. 그래서 본안을 내기 전이나 직후에 부동산점유이전금지가처분을 신청해 점유자를 고정하라는 안내가 반복됩니다. 가처분 없이 소송만 길게 하면, 이기는 시점의 점유자가 소송 당사자가 아닐 수 있습니다. 경매 인도명령으로 해결되는 사건까지 모두 가처분을 해야 한다는 뜻으로 읽지 않습니다. 가처분은 소송으로 가는 사건에서 특히 강조되는 절차입니다.

시간과 비용으로 적힌 문장들

협의가 되면 소송 비용은 없고, 이사 일정만 조율하면 됩니다.
인도명령은 소송보다 짧지만, 결정 뒤 집행관 실행 일정은 따로입니다.
명도소송은 수개월이 기본으로 적히고, 송달이 안 되거나 다툼이 길면 1년에 가깝다는 문장도 있습니다.
그 사이 관리비, 대출 이자, 빈집이 아닌 집의 기회비용이 낙찰자 손실로 쌓입니다.
전 소유자가 이사비를 요구하거나, 시간을 더 달라고 하거나, 다시 사겠다고 하며 인도를 미루는 사례가 글에 반복됩니다.

이사비에 대한 문장도 두 개입니다. 하나는 낙찰자가 점유자에게 이사비를 줄 법적 이유가 없다는 문장입니다. 다른 하나는 빠른 인도를 위한 협상 비용으로 일정액을 쓰는 경우가 많다는 문장입니다. 둘은 모순이 아닙니다. 의무는 아니고, 시간 계산상 지급하는 선택이 있습니다. 대항권 없는 점유자에게 과도한 금액을 약속하기 전에, 인도명령으로 끝나는 일정과 비교합니다.

판결 뒤에 남는 일

승소 판결이나 조정 합의는 그 자체로 집이 비워진 상태가 아닙니다. 상대가 지키지 않으면 집행문을 받아 집행관에게 강제집행을 신청합니다. 집행 당일 자물쇠, 운송, 보관 비용이 듭니다. 점유자가 없거나 문을 열지 않는 경우의 절차는 집행관의 안내에 따릅니다. 글에는 '강제집행까지 가면 끝'이라고 적히지만, 집 안의 물건 보관과 이전 주소 통지는 그 뒤에 남아 있습니다.

이 챕터에 겹쳐 두면 좋은 구분

상황	먼저 검토할 길
잔금 후 6개월 이내, 대항권 없는 채무자·점유자	인도명령
6개월이 지남	인도 소송
선순위 임차인, 보증금 잔액이 있음	인수금 지급과 협의. 명령으로 내보내기 어려움
공매 매수	협의 또는 명도소송. 인도명령 없음
소송 중 점유를 넘길 위험	점유이전금지가처분
계약 기간이 남은 일반 임대차 분쟁	계약 종료 사정을 먼저 확정한 뒤 인도 청구

인도명령의 요건과 6개월 기한은 다음 비교 챕터에서 다시 길게 적습니다. 여기서는 명도소송이 '집을 비우라는 정식 재판'이고, 경매에서는 그 재판 앞에 인도명령이라는 짧은 문이 하나 더 있다는 문장만 겹쳐 두었습니다.

참고한 글

티스토리에서 모은 내용

절차의 맨 끝으로 적힌 말

경매 진행을 7단계로 푼 글은 마지막을 명도로 둡니다. 점유자와 협의해 이사시키거나, 협상이 안 되면 명도소송을 하고 판결 뒤 강제집행을 합니다. 점유자가 순순히 나가는 사건과 협상이 긴 사건을 같은 단어로 부릅니다. 명도는 결과이고, 가는 길은 협의, 인도명령, 소송, 집행으로 나뉩니다.

소송이 필요한 때

인도명령은 매각대금을 낸 뒤 6개월 안에 그 사건 경매계에 신청하는 간이 절차로 설명됩니다. 6개월이 지나면 인도명령 신청이 안 되므로 명도소송, 법률상 인도 소송을 내야 한다는 비교가 있습니다. 소송은 기간 제한이 없고, 소 제기와 함께 점유이전금지가처분을 하라는 조언이 반복됩니다. 승소해도 그 사이 점유자가 바뀌면 집행할 상대가 없어진다는 이유입니다.

처리 기간으로 적힌 숫자는 인도명령이 신청 후 2주에서 3주, 명도소송은 1심 기준으로 통상 6개월, 항소와 상고까지 넣으면 더 길다는 표입니다. 숫자는 사건마다 달라지는 체감치로 두고, 기한으로 확정하지 않습니다.

누구를 상대로 소송을 하나

비교 표는 인도명령의 상대를 소유자, 채무자, 경매개시결정 기입등기 이후 점유자, 대항력 없는 점유자로 적습니다. 명도소송의 상대로는 세입자와 무상 점유자, 기입등기 이전 점유자를 적습니다. 이 구분은 거친 암기입니다. 기입등기 전에 점유를 시작했어도 대항력이 없으면 인도명령의 상대가 될 수 있고, 선순위 임차인은 명령 대상에서 빠집니다. 표는 남겨 두고 예외 문단을 바로 붙입니다.

대항력 있는 임차인은 보증금에 해당하는 배당을 전액 받을 수 있을 때까지 인도를 거절할 수 있다는 법률 정리도 있습니다. 배당표가 확정되어 전액을 받는 구조가 되면 거절의 근거가 달라집니다. 일부만 받는 선순위 임차인에게 명도소송을 먼저 거는 구성은, 인수금을 지급하는 협의보다 멀리 돌아갑니다.

가처분과 집행

소송 중 점유이전금지가처분으로 점유 명의를 고정합니다. 판결이나 조정이 나와도 상대가 안 나가면 집행관 강제집행입니다. 협의로 끝나면 소송 비용은 없습니다. 경매 글은 이 소송을 임대차 계약 해지 소송과 같은 제목으로 부르기도 합니다. 경매 매수인의 소송은 매각으로 소유권을 받은 뒤의 인도 청구이고, 일반 집주인의 소송은 계약 종료가 먼저라는 점이 다릅니다.