유찰되면 가격이 내려가는 이유

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유찰이라는 말

유찰은 그 매각기일에 낙찰이 정해지지 않고 넘어가는 일입니다. 아무도 입찰하지 않거나, 쓴 금액이 최저매각가격에 못 미쳐 전부 무효이면 유찰입니다. 입찰은 가격을 써서 참여하는 행위이고, 개찰은 봉투나 전산을 열어 가장 높은 유효 가격을 확인하는 행위입니다. 낙찰은 그 결과로 매수인이 정해지는 일이고, 패찰은 썼지만 최고가가 되지 못한 쪽을 가리키는 말로 함께 쓰입니다. 유찰은 승자가 없는 회차입니다.

왜 가격을 낮추나

경매의 목적은 집을 싸게 넘겨 투자자를 돕는 일이 아니라, 채권자가 돈을 회수하도록 매각을 성사시키는 일입니다. 이번 가격에 사는 사람이 없으면 같은 가격을 반복해도 다음에도 없을 가능성이 큽니다. 법원은 미리 정해 둔 비율만큼 최저매각가격을 내려 다음 기일을 엽니다. 가격이 내려가면 시세와의 차이가 커지고, 그 차이를 기회로 보는 입찰자가 들어옵니다. 내려가는 폭은 시장이 그날 정하는 할인율이 아니라 법원 예규의 기계적인 저감입니다.

감정가 2억 원인 아파트가 처음 나오면 최저매각가격도 2억 원인 경우가 많습니다. 2억 원 미만은 무효입니다. 시세가 그 언저리라면 입찰자가 없고 유찰됩니다. 저감율 30퍼센트면 다음 최저가는 1억 4천만 원, 20퍼센트면 1억 6천만 원입니다. 두 번째도 유찰이면 그 금액에서 다시 같은 비율을 뺍니다. 감정가에서 매번 20퍼센트를 빼는 것이 아니라, 직전 최저매각가격에서 뺍니다.

비율과 간격

항목	법원 경매에서 자주 적히는 설명	공매에서 자주 적히는 설명
한 번의 폭	직전 최저가의 20퍼센트 또는 30퍼센트	회차마다 약 10퍼센트
어느 법원인가	서울 다수 20퍼센트. 지방 다수 30퍼센트라는 통설. 예외 법원 있음	온비드 압류재산 유형에서 반복
다음 기회	4주에서 6주 뒤라는 표현이 많음	일주일 단위 회차가 많음
바닥	신청 채권자에게 실익이 없을 때까지 이어진다는 설명. 매우 많은 유찰 사례가 소개됨	최초가의 50퍼센트 부근에서 자동 저감이 멈추는 설명

충청북도, 경상남도처럼 서울 밖인데 20퍼센트를 쓰는 법원 이야기가 있으니 '서울 20, 지방 30'은 제목용으로만 두고 본문에서는 해당 법원 공고를 보게 하는 문장이 필요합니다. 저감율은 시간이 지나며 법원 예규가 바뀌기도 합니다.

왜 아무도 안 쓰나

최저매각가격이 주변 시세와 비슷하거나 더 높아 차익이 없습니다. 경매의 비용, 시간, 명도 부담을 감안하면 일반 매매가 낫다고 판단합니다.
인수할 임차인 보증금이 있어, 최저가에 보증금을 더하면 시세보다 비쌉니다.
유치권, 법정지상권, 선순위 가처분처럼 가격을 숫자로 확정하기 어려운 권리가 있습니다.
위반건축, 맹지, 점유자가 여러 명인 다가구처럼 낙찰 뒤 쓸 수 있는 상태가 불명확합니다.
잔금 대출이 막혀 있어 현금 입찰자가 적습니다. 대출 규제가 경매 잔금에도 닿으면 유찰이 늘어난다는 시장 설명이 있습니다.

여러 번 유찰된 물건을 볼 때

유찰 횟수가 많으면 최저가는 눈에 띄게 낮습니다. 그 낮음은 시장이 '이 가격에는 위험이 크다'고 여러 번 표시한 결과이기도 합니다. 이론상 유찰은 신청 채권자에게 배당될 돈이 남아 있는 동안 이어진다는 설명이 있고, 스무 번이 넘는 유찰 사례를 언급하는 글도 있습니다. 횟수가 많다고 곧 급매 보물이라는 문장과, 횟수가 많은 물건일수록 권리 또는 사용 가치가 막혀 있다는 문장을 둘 다 본문에 두면 독자가 한쪽만 기억하지 않습니다.

반대로 유찰이 한 번도 없는 신건이 감정가 부근에서 바로 낙찰되는 경우도 있습니다. 입지가 좋거나, 규제로 일반 매매가 막힌 지역의 아파트가 경매로만 거래되는 국면에서는 최저가보다 훨씬 높은 입찰이 나옵니다. 유찰 횟수와 수익은 비례식이 아닙니다.

공매 저감과 한 문단에 겹쳐 두면

공매는 일주일에 10퍼센트씩 내려 한 달 안팎에 절반 가격이 보이기도 합니다. 경매는 한 번에 20에서 30퍼센트가 빠지지만 다음 기일까지 한 달 이상 기다리는 구조로 비교됩니다. 빠른 할인이 곧 더 싼 취득은 아닙니다. 공매는 인도명령이 없어 명도 기간이 가격에 포함됩니다. 경매의 깊은 유찰은 인수 권리가 가격에 포함됩니다. 숫자를 보기 전에 왜 이 회차까지 왔는지를 명세서에서 찾습니다.

참고한 글

티스토리에서 모은 내용

유찰과 저감율

유찰은 그 회차에 응찰자가 없거나, 최저매각가격 이상의 유효 입찰이 없어 매각이 되지 않는 경우로 설명됩니다. 최고가 입찰자가 나중에 잔금을 내지 않아 다시 매각하는 경우도 저감 이야기에 함께 나옵니다. 저감율은 그렇게 넘어간 다음 기일의 최저매각가격을 낮추는 비율입니다. 가격저감율, 유찰저감율이라는 이름도 같이 쓰입니다. 낮추는 이유는 다음 기일에 입찰자가 나오도록 문턱을 내려 매각을 성사시키려는 것입니다.

복리로 계산하라는 글

20퍼센트 저감은 감정가에서 20퍼센트를 유찰 횟수만큼 빼는 단리가 아닙니다. 직전 최저가에 0.8을 곱하는 복리입니다. 감정가 3억 원이면 1회 2억 4천만 원, 2회 1억 9,200만 원, 3회 1억 5,360만 원이라는 예가 있습니다. 감정가에 0.8의 유찰 횟수 제곱을 곱하는 식입니다. 30퍼센트 법원은 0.7을 곱합니다.

회차	20퍼센트 저감	30퍼센트 저감
신건	감정가의 100퍼센트	100퍼센트
유찰 1회	80퍼센트	70퍼센트
유찰 2회	64퍼센트	49퍼센트
유찰 3회	51.2퍼센트	34.3퍼센트
유찰 4회	40.96퍼센트	24.01퍼센트
유찰 5회	32.77퍼센트	16.81퍼센트

1억 원 신건을 예로 든 글은 서울 20퍼센트면 다음이 8천만 원, 그다음이 6,400만 원이고, 인천 30퍼센트면 7천만 원 다음 4,900만 원이라고 적습니다. 옆 법원과 저감율이 같은데 같겠지 하고 쓰면 무효 입찰이 된다는 경고가 있습니다. 공주와 논산을 착각하는 식의 예시입니다.

법원 명단은 글의 연도가 다르다

어떤 글은 대부분의 법원이 1회당 20퍼센트라고 적고, 다른 글은 서울은 20, 인천은 30이라고 갈라 적습니다. 2010년대 정리에는 서울, 의정부, 청주, 창원, 울산, 전주는 20퍼센트, 고양, 인천, 춘천, 제주는 30퍼센트, 광주는 1회 30퍼센트 뒤 2회부터 20퍼센트라는 명단이 있습니다. 여주, 평택, 수원, 성남, 김천, 남원이 연도마다 바뀌었다는 메모도 있습니다. 전국을 30퍼센트로 통일하자는 이야기가 있었다는 글도 있습니다. 명단은 당시 예규의 스냅샷입니다. 입찰 금액은 그 사건 기일 내역의 최저매각가격을 씁니다.

보증금 10퍼센트와 재매각 20퍼센트

새 매각의 입찰보증금은 최저매각가격의 10퍼센트라는 정리가 있습니다. 낙찰자가 잔금을 내지 않아 재매각으로 넘어가면 보증금 비율이 20퍼센트로 올라간다는 정리도 같이 있습니다. 비율은 공고에 적히므로, 재매각 사건을 10퍼센트로 가정하고 현금을 준비하지 않습니다.

계산이 맞아도 그 최저가가 살 만한 가격인지는 인수금과 시세를 더해야 압니다. 유찰 횟수가 깊다는 것은 그 가격에 쓴 사람이 없었다는 기록이기도 합니다.