감정가와 최저매각가격의 차이

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두 가격을 나누면

감정가는 경매가 시작된 뒤 감정평가사가 그 부동산의 가치를 평가해 적은 금액입니다. 토지와 건물, 현황, 인근 시세를 반영한 평가액이고, 매각기일이 여러 번 지나도 감정서의 숫자는 보통 그대로 남습니다. 최저매각가격은 이번 입찰에서 법원이 '이 금액보다 낮으면 무효'라고 정해 둔 금액입니다. 첫 매각, 흔히 신건에서는 감정가와 최저매각가격이 같은 경우가 많습니다. 유찰되면 감정가는 두고 최저매각가격만 20퍼센트 또는 30퍼센트 내려갑니다. 그래서 유찰이 쌓일수록 두 숫자의 간격이 벌어집니다.

	감정가	최저매각가격	입찰가
누가 정하나	감정평가사, 법원이 절차에 사용	법원. 유찰 시 예규 비율로 변경	입찰자 본인
언제 바뀌나	재감정이 없으면 유지	유찰될 때마다 하락	쓸 때마다 새로 적음
역할	가치의 기준점, 하락 폭을 가늠	그 기일의 최저 유효 금액	실제 매수 희망 가격
시세와	시점과 물건 특성 때문에 어긋날 수 있음	시세보다 낮아 보여도 인수금이 따로 있음	시세, 인수금, 수리, 명도를 반영한 상한

감정가가 시세와 다른 이유

감정은 현장을 본 시점의 평가입니다. 그 뒤 집값이 오르면 감정가는 시세보다 낮고, 신건인데도 경쟁이 붙어 감정가 위로 낙찰됩니다. 집값이 내리면 감정가는 시세보다 높아 보이고 유찰이 납니다. 감정서가 오래되면 이 간격은 더 커집니다. 재개발 기대, 위반건축, 임대차, 맹지, 지분 매각은 인근 아파트 시세와 감정 단가를 나란히 놓기 어렵습니다. '감정가 대비 70퍼센트에 사면 30퍼센트 이익'이라는 문장은, 감정가가 오늘 시세와 같을 때만 성립합니다.

최저매각가격을 읽는 법

최저매각가격은 추천 매수가가 아닙니다. 그 금액 이상이어야 개찰 대상이 된다는 하한입니다. 1회 유찰에 20퍼센트 저감이면 감정가의 80퍼센트, 2회면 64퍼센트, 3회면 약 51퍼센트입니다. 30퍼센트 저감이면 1회 70퍼센트, 2회 49퍼센트, 3회 약 34퍼센트입니다. 퍼센트는 항상 처음 감정가가 아니라 직전 최저가에 곱합니다. 입찰표에 최저가보다 1원이라도 낮으면 그 표는 무효이고, 유효 표가 하나도 없으면 다시 유찰입니다.

공유 지분만 매각하거나 토지와 건물의 매각 범위가 특수하면, 처음부터 감정 평가액과 최저매각가격의 관계가 단순하지 않을 수 있습니다. 공고의 매각 범위를 읽고 감정서의 어떤 금액이 이번 최저가의 출발점인지 확인합니다.

정작 계산할 가격은 따로

입찰 상한은 대략 이렇게 적습니다. 내가 쓰는 가격에, 인수할 보증금과 남아 있는 권리의 돈, 수리비, 명도 기간의 이자와 이사 합의 비용, 취득세와 잔금까지의 금융 비용을 더합니다. 그 합이 인근에서 같은 조건의 집을 사는 돈보다 충분히 낮을 때만 표를 냅니다. 최저매각가격이 이 상한보다 이미 높으면 이번 기일은 쉬고 유찰을 기다릴 수 있습니다. 상한보다 최저가가 낮아도, 경쟁자가 상한 위까지 쓰면 낙찰을 양보하는 것이 계산에 맞습니다.

감정가: 얼마나 내려왔는지 보는 눈금.
최저매각가격: 이번에 이 금액보다 낮으면 무효인 문턱.
시세: 오늘 비슷한 집이 실제로 거래되는 돈.
인수금: 낙찰가 외에 임차인이나 유치권에 나갈 수 있는 돈.
입찰가: 위 넷을 넣은 뒤 내가 감당할 최종 숫자.

화면에 감정가 대비 퍼센트만 크게 보여주는 서비스가 많습니다. 본문에서는 퍼센트 옆에 인수금과 시세 날짜를 같이 적게 하면, 낮은 비율이 곧 싼 집이라는 오해를 줄일 수 있습니다.

참고한 글

티스토리에서 모은 내용

두 가격

처음 나온 가격을 1차 최저가 또는 법사가격이라고 부르는 글이 있습니다. 법원은 감정평가 기관에 맡겨 최초의 감정가격을 정하고, 신건에서는 그 금액이 최저매각가격이 됩니다. 저감율 표도 신건을 감정가의 100퍼센트로 적습니다. 유찰되면 감정가 숫자는 감정서에 남고, 이번 기일의 최저매각가격만 0.8 또는 0.7을 곱해 내려갑니다.

절차 글 중에는 입찰 시작가가 감정가의 80퍼센트 이하인 경우가 많다고 적은 문장이 있습니다. 그 문장은 이미 한 번 유찰된 20퍼센트 법원의 물건, 또는 시세보다 감정가가 높은 물건을 신건과 섞은 표현에 가깝습니다. 신건 표의 100퍼센트와 이 80퍼센트 문장을 나란히 두고, 화면의 감정평가액과 최저매각가격이 같은지 다른지로 회차를 확인합니다.

감정가와 시세

감정가는 평가 시점의 가치입니다. 그 뒤 시세가 오르면 신건도 감정가 위에서 경쟁하고, 시세가 내리면 감정가가 비싸 보여 유찰됩니다. 감정가 대비 64퍼센트라는 말은 20퍼센트 법원에서 두 번 유찰되었다는 뜻이지, 오늘 시세의 64퍼센트라는 뜻이 아닙니다. 수익 계산은 감정가 배율이 아니라 인근 거래가, 인수금, 수리비, 명도 비용을 넣은 총액으로 합니다.

가격	역할	바뀌는 때
감정가	평가액, 몇 퍼센트까지 내려왔는지 보는 눈금	재감정이 없으면 유지
최저매각가격	이번 기일 유효 입찰의 하한	유찰 또는 재매각 때 저감
입찰가	하한 이상으로 내가 쓰는 금액	매 기일 새로 작성

최저가보다 낮게 쓰면 그 표는 무효입니다. 유효 표가 없으면 다시 유찰이고 최저가는 한 단계 더 내려갑니다. 재매각 물건은 저감율과 보증금 비율이 신건과 다를 수 있으니 기일 내역을 봅니다.