공매와 경매, 무엇이 다른가

네이버 블로그에서 모은 내용

같이 놓고 보면

경매와 공매는 모두 '여러 사람이 가격을 쓰고, 높은 가격이 가져가는' 매각입니다. 차이가 생기는 지점은 왜 팔리는지, 누가 절차를 여는지, 얼마 간격으로 가격이 내려가는지, 점유자를 어떻게 내보내는지입니다. 입문 글은 이 넷을 표로 외우게 하고, 실무 글은 같은 표를 사건 종류에 따라 다시 나눕니다. 둘 다 남겨 둡니다.

비교	법원 경매	공매
주된 법률	민사집행법	국세징수법 등. 물건 종류마다 근거가 달라짐
여는 곳	법원	한국자산관리공사(캠코)가 많이 집행. 세무서·지자체 체납이 출발인 경우가 많음
전형적인 원인	대출, 개인 채권, 담보권 실행	세금 체납, 공적 채권, 국유·수탁 재산 매각
입찰 창구	법원 기일입찰, 법원별 전자입찰	온비드(onbid.co.kr) 전자입찰이 중심
속도의 감	매각기일 간격이 수 주인 경우가 많음	주 단위로 회차가 이어지는 압류재산 공매가 많음
가격이 내려가는 폭	직전 최저가의 20퍼센트 또는 30퍼센트. 법원마다 다름	회차마다 10퍼센트씩, 최초가의 일정 비율에서 자동 저감이 멈추는 유형이 많음
점유자 퇴거	대금 납부 후 6개월 안의 인도명령	인도명령 제도가 없어 협의 또는 명도(인도)소송
대금 납부	매각허가 확정 후 법원이 정한 기한. 전액이 원칙	금액 구간에 따라 기한이 나뉨. 공고의 납부기한을 봄
물건의 폭	부동산과 그에 준하는 재산	부동산 외에 회원권, 동산, 유가증권 등도 함께 나옴

경매를 조금 더 풀면

경매는 사적인 빚을 법원이 정리하는 절차라는 설명이 가장 흔합니다. 근저당, 가압류, 판결 채권자가 법원에 신청하고, 법원경매정보에서 사건을 찾습니다. 예전 글은 '경매는 반드시 법정에 출석한다'고 적습니다. 기일입찰은 여전히 법정에서 표를 넣는 방식이 중심입니다. 그와 함께 법원에 따라 전자입찰이 열린 사건도 있으므로, 출석 여부는 그 매각기일의 공고로 확정합니다.

유찰되면 다음 기일까지 보통 4주에서 6주 정도를 잡는다는 설명이 많습니다. 최저매각가격은 직전 금액에서 20퍼센트 또는 30퍼센트를 뺍니다. '서울은 20, 지방은 30'이라는 문장도 널리 퍼져 있습니다. 충북·경남 일부처럼 서울 밖에서도 20퍼센트를 쓰는 법원이 있어, 지역 공식으로 외우기보다 해당 법원 저감율을 확인하는 쪽이 맞습니다.

경매를 고르는 이유로 가장 자주 나오는 문장은 인도명령입니다. 잔금을 낸 매수인이 6개월 안에 신청하면, 대항할 권한 없는 점유자에 대해 별도의 본안 소송 없이 인도 집행의 권원을 받을 수 있습니다. 명도가 언제나 하루 만에 끝난다는 뜻은 아닙니다. 협의, 명령, 집행관 실행까지 시간은 걸립니다. 다만 공매처럼 처음부터 소송을 열어야 하는 구조는 아닙니다.

공매를 조금 더 풀면

공매는 세금 체납처럼 공적인 채권을 걷기 위해, 또는 국가·공공이 보유하거나 맡은 재산을 팔기 위해 여는 공개 매각으로 설명됩니다. 구청, 세무서, 건강보험공단 같은 곳이 압류한 뒤 한국자산관리공사가 온비드로 입찰을 진행하는 그림이 입문 글의 표준입니다. 온비드에는 압류재산만 있는 것이 아니라 국유재산, 수탁재산, 기관 매각이 함께 있어, 물건마다 납부기한과 인도 조건이 달라집니다.

입찰 시간의 예로 자주 적히는 일정은 월요일 10시부터 수요일 17시까지 입찰하고 목요일에 개찰하는 형태입니다. 모든 공고가 이 요일을 쓰지는 않습니다. 회원 가입과 인증서 등록 뒤 검색하고, 입찰서를 내고, 마감 전에 보증금을 넣는 순서는 공통으로 반복됩니다. 현장 출장 없이 참여할 수 있다는 점이 공매 쪽 장점으로 반복해서 나옵니다.

가격은 한 회차에 10퍼센트씩 내리는 설명이 많습니다. 최초 매각예정가격의 50퍼센트까지 내려간 뒤 자동 저감을 멈추고, 이후에는 재공고나 다른 처분으로 넘어간다는 설명도 함께 있습니다. 한 달 안에 감정가의 절반까지 내려가 보여서 급해 보이지만, 그 속도는 위험을 할인한 결과일 수 있습니다.

인도에서 갈라지는 지점

비교 글이 가장 길게 쓰는 칸이 명도입니다. 경매 매수인은 민사집행법의 인도명령을 신청할 수 있습니다. 공매 매수인에게는 그 명령이 없습니다. 점유자가 비우지 않으면 인도 소송, 현장에서 말하는 명도소송을 합니다. 소송 전에 점유이전금지가처분으로 점유자를 고정하는 실무가 따라옵니다. 소송 기간은 글마다 4개월, 6개월, 송달이 꼬이면 1년에 가깝다고 적습니다. 숫자를 하나로 확정하기보다, 공매는 명도 시간과 비용을 입찰가에 미리 넣어야 한다는 문장으로 읽는 편이 낫습니다.

대화로 비우는 경우는 양쪽 모두 있습니다. 소송이 필수라는 문장은 '합의가 안 될 때의 법률 경로'입니다. 합의가 되면 소송 비용은 사라집니다. 합의가 안 될 때를 가정하지 않고 공매 가격만 보면, 싼 이유의 상당 부분이 그 소송 가능성입니다.

장점으로 반복되는 말, 단점으로 반복되는 말

경매 장점: 인도명령, 법원 서류(매각물건명세서)로 권리를 대조할 창구, 부동산 매각 사건이 꾸준히 많음.
경매 부담: 기일 간격이 길고, 권리분석과 현장 확인에 시간이 들며, 인기 물건은 경쟁으로 최저가 부근에서 금방 올라감.
공매 장점: 인터넷 입찰, 회차 속도, 상대적으로 입찰자가 적어 보이는 물건이 있음.
공매 부담: 인도명령이 없고, 물건 종류가 흩어져 비교가 어려우며, 권리 설명이 법원 명세서만큼 한 장에 모이지 않는 경우가 있음.
공통 부담: 시세보다 낮아 보여도 인수 권리, 점유, 하자 있는 건물을 계산하지 않으면 손실이 납니다.

절차를 나란히 적으면

공매 입찰의 짧은 순서입니다. 온비드 가입, 인증서, 물건 검색, 입찰서 작성, 제출, 마감 전 보증금 납부, 개찰, 매각결정, 잔금, 소유권 이전. 소유권 이전 서류를 우편으로 처리한다는 실무 안내도 있습니다. 사건마다 창구가 다를 수 있습니다.

경매 입찰의 짧은 순서입니다. 법원경매정보에서 검색, 명세서·등기부·현황조사 대조, 입찰 보증금 준비, 기일 또는 전자로 입찰, 최고가매수신고, 매각허가, 항고 기간, 잔금, 등기 촉탁, 인도, 배당. 배당요구 종기는 입찰보다 앞에 이미 지나 있는 경우가 많습니다. 입찰자가 그 종기를 '다음에 할 일'로 착각하지 않습니다. 종기는 채권자와 임차인의 일정이고, 입찰자의 일정은 그 결과로 명세서에 적힌 권리를 읽는 일입니다.

어떤 글을 남기고 어떤 글을 지울지

독자에게 한 화면만 보여 준다면 비교표와 인도명령 문단이면 충분합니다. 절차 문단은 다음 챕터와 겹칩니다. 가격 저감 문단은 유찰 챕터와 겹칩니다. 편집할 때 이 파일에서는 표와 '왜 다른 절차인지'만 남기고, 일정 숫자는 유찰 챕터로 보내는 구성이 읽기 쉽습니다. 지금은 요청대로 겹치는 설명도 이 파일 안에 그대로 두었습니다.

참고한 글

티스토리에서 모은 내용

이름부터

티스토리 비교 글은 경매를 경쟁해서 사는 절차, 공매를 공개해서 사는 절차로 풀어 씁니다. 같은 아파트가 법원 경매로도 나오고 캠코 공매로도 나올 수 있다는 문장이 있습니다. 시작점이 다릅니다. 경매는 개인 사이 채무, 대표적으로 은행 근저당이 많고, 공매는 세금 체납 같은 공적 채권이 많습니다.

비교	법원 경매	캠코 공매
법률	민사집행법	국세징수법. 물건 종류에 따라 근거가 더 있음
입찰	소재지 관할 법원 기일입찰이라는 설명이 중심	온비드 온라인 입찰
인도	인도명령 신청	인도명령 없이 명도소송
대금 기한	매각허가결정일부터 1개월 안이라는 정리	매각결정기일부터 3천만 원 미만 7일, 그 이상은 30일이라는 정리
원인	개인 채무, 은행 근저당	세금 체납 등
가격 하락	법원별 20퍼센트 또는 30퍼센트	1주일마다 10퍼센트, 절반 근처에서 절차를 다시 본다는 설명
주관	법원	한국자산관리공사

표 옆의 단서

법원 경매도 전자입찰을 여는 사건이 있습니다. 표의 '무조건 현장'은 기일입찰 중심의 설명으로 두고, 해당 기일 공고에서 방식을 확인하는 문장을 옆에 붙입니다. 공매 대금 기한의 7일과 30일도 온비드 공고의 구간 예시로 읽고, 물건 종류가 국유재산이나 수탁재산이면 납부 조건이 달라질 수 있습니다.

비교 글이 가장 길게 미는 차이는 인도입니다. 경매는 낙찰 대금을 낸 매수인이 인도명령을 신청할 수 있습니다. 공매는 그 신청이 없고 명도소송으로 갑니다. 세금 체납으로 나온 물건은 점유자가 오래 버틸 수 있어 명도 기간을 가격에 넣어야 한다는 조언이 따라옵니다.

창구를 섞어 적은 글

경매 절차 표 중에는 입찰 공고를 법원경매사이트와 온비드에 같이 올린다고 적은 칸이 있습니다. 법원 사건 검색의 본청은 법원경매정보입니다. 온비드는 공매 검색입니다. 두 사이트를 한 문장에 두면 독자가 보증금과 인도 규칙을 바꿔 적용합니다. 편집할 때 이 칸은 나누는 쪽이 안전합니다.

공통으로 남는 문장은 하나입니다. 둘 다 가장 높은 유효 가격이 가져가고, 싼 가격의 이유는 권리와 명도 쪽에 있는 경우가 많습니다.