특수물건은 왜 싸 보이고 위험한가

네이버 블로그에서 모은 내용

싸 보이는 구조

평범한 아파트는 감정가 부근에서 입찰자가 있습니다. 아무도 몇 번이나 쓰지 않아 최저가가 절반 아래로 내려가 있다면, 가격 외에 사는 사람의 계산을 막는 요소가 있는 경우가 많습니다. 그 요소를 특수권리, 특수물건이라고 부릅니다. 낮은 최저가는 할인 쿠폰이 아니라 위험의 가격표입니다. 위험을 돈으로 환산해 더해도 시세보다 낮고, 낙찰 뒤 그 부동산을 쓰거나 팔 수 있을 때 비로소 기회가 됩니다.

유형을 빠뜨리지 않고 모아 두면

유형	왜 위험한가	명세서·서류에서 보는 곳
유치권 신고	공사대금을 갚기 전 인도가 막힐 수 있음	점유란, 문건 접수. 등기부에는 없음
법정지상권	토지 낙찰자가 건물 철거를 못 하고 지료만 받을 수 있음	토지·건물 매각 범위, 법정지상권 여지 칸
선순위 가처분·순위보전 가등기	소유권 행사가 제한되거나 나중에 소유를 빼앗길 소지	갑구. 말소기준보다 앞인지
배당요구 없는 선순위 전세권	전세권과 보증금 부담이 남음	을구, 명세서 소멸하지 않는 권리
선순위 임차인 다수	인수 보증금 합이 최저가보다 클 수 있음	임대차 현황, 배당 계산
지상권·지역권	타인의 사용 권한이 등기로 남음	을구 선순위
분묘기지권	토지 위 분묘를 함부로 파내지 못함	현황조사, 현장 사진, 지적도
토지별도등기, 대지권 없음	집합건물을 사도 땅을 온전히 못 가질 수 있음	등기부와 건축물대장
지분 매각	다른 공유자와 사용·분할을 다퉈야 함. 공유자 우선매수 가능	매각 물건 표시의 지분 비율
위반건축·무허가·맹지	대출, 등기, 사용, 진입이 막힘	감정서, 건축물대장, 현장
예고등기	소유권 분쟁의 소송이 진행 중일 수 있음	갑구

유치권을 여기서 한 번 더

요건은 점유, 그 물건에서 생긴 채권, 변제기 도래, 적법한 점유, 포기 특약의 부재입니다. 경매개시결정 기입등기 전에 점유를 시작해야 매수인에게 대항할 수 있다는 점이 경매 특수성입니다. 신고서만 있고 점유 증거가 약하면 허위 가능성을 검토하고, 증거가 있으면 신고 금액을 인수 후보로 입찰가에 넣습니다. 자세한 요건 문단은 유치권 챕터와 겹칩니다.

법정지상권을 여기서 길게

법정지상권은 계약으로 만드는 지상권이 아니라 법률이 인정하는 땅 사용 권리입니다. 토지와 건물의 주인이 경매 때문에 달라질 때, 건물 주인이 땅을 계속 쓰게 해 건물이 갑자기 철거되지 않도록 하는 제도로 설명됩니다. 민법상 요건으로 자주 정리되는 내용은 세 가지입니다. 저당권이 설정될 당시 건물이 이미 있거나 사회 통념상 건물로 볼 정도로 건축이 진행 중일 것. 그때 땅과 건물의 소유자가 같을 것. 경매로 소유자가 달라질 것. 이 요건이 맞으면 건물주는 낙찰자에게 철거를 거부하고 지료를 내며 땅을 쓸 수 있습니다. 낙찰자는 지료 청구는 가능해도 건물을 바로 비우게 하기 어렵습니다.

미등기 건물도 성립할 수 있다는 재판 요지가 함께 소개됩니다. 반대로 처음부터 땅 주인과 건물 주인이 달랐던 경우에는 이 법정지상권이 생기지 않는다는 설명이 있습니다. 관습법상 법정지상권은 또 다른 결로, 독립된 건물이어야 하고 컨테이너나 수목, 일부 설비는 인정되지 않는다는 사례가 글에 나옵니다. 토지 경매 입문에서는 '건물이 보이면 철거 가능한지부터 의심한다'는 문장으로 시작해도 됩니다.

분묘, 도로, 위반건축

임야와 농지에는 분묘가 있어 함부로 이장하지 못하는 분묘기지권 다툼이 있습니다. 현황 사진에 묘가 보이면 토지 단가가 낮아진 이유일 수 있습니다. 맹지는 길에서 진입할 통로가 법적으로 불확실한 땅입니다. 감정서의 도로 접함 문구와 현장의 실제 출입이 다를 수 있습니다. 위반건축물과 무허가 건물은 시세 대비 감정가가 낮고, 낙찰 뒤 대출과 사용승인, 철거 명령이 따로 따라옵니다. 주거용으로 바로 쓸 생각이면 건축물대장의 위반 표시를 가격보다 먼저 봅니다.

지분과 공유자

건물 전부가 아니라 3분의 1 지분만 매각되는 사건이 있습니다. 최저가가 전체 시세의 3분의 1보다도 낮아 보여도, 낙찰자는 공유자의 한 사람이 될 뿐입니다. 사용 방법, 임대, 분할, 다른 공유자의 우선매수권 때문에 온전한 내 집이 되지 않습니다. 지분 표시를 놓치면 방 한 칸이 아니라 지분을 삽니다.

계산이 되면 입찰하고, 계산이 안 되면 구경

특수물건 강좌는 종종 '남들이 몰라서 싸다'로 끝납니다. 같은 글을 뒤집어 적으면, 남들이 알아서 여러 번 유찰된 가격입니다. 인수할 돈, 쓸 수 없는 기간, 철거 또는 지료, 소송 비용을 최저가에 더합니다. 합계가 정상 물건의 시세보다 낮고, 그 상태로 되팔 상대가 있을 때만 입찰 후보로 올립니다. 합계를 숫자로 못 적겠으면 그 회차는 넘깁니다. 유찰이 한 번 더 되어도 모르는 위험은 그대로입니다.

싼 이유는 권리, 점유, 사용, 도로, 지분 중 어디에 있는가.
그 이유를 없애는 데 드는 돈과 기간은 얼마인가.
없앨 수 없다면 그 상태로 살거나 팔 사람이 누구인가.
세 질문에 문장으로 답한 뒤에만 입찰가를 적는다.

이 챕터는 유치권, 임차인, 말소기준, 유찰 챕터의 사례를 한자리에 모아 둔 편집본입니다. 각론을 살리면 표와 마지막 계산 문단만 남겨도 페이지 역할이 분명해집니다.

참고한 글

티스토리에서 모은 내용

가격이 깊은 이유

금리 부담으로 나온 물건 가운데 입지가 좋은 주택은 경쟁으로 최저가 위로 올라가고, 상가와 수익형, 지방 물건은 감정가의 60퍼센트 선까지 유찰이 반복된다는 시장 글이 있습니다. 그 할인의 일부는 수요 부족이고, 일부는 권리와 사용의 특수성입니다. 특수물건은 남이 몰라서 싼 목록이라기보다, 알고도 계산이 안 되어 유찰된 목록으로 읽는 편이 맞습니다.

유치권

공사대금 채권, 변제기, 기입등기 전 점유가 핵심입니다. 성립하면 낙찰자가 돈을 정리하기 전에 인도가 막힙니다. 성립하지 않으면 인도명령의 상대가 될 수 있습니다. 집합건물에는 유치권이 없다는 글은 틀렸습니다. 부도 난 아파트·오피스텔에서 시공사가 미분양 세대를 점유하며 공사 전체 잔액으로 유치권을 주장하는 사건이 특수물건의 대표 유형입니다. 여기서는 신고가 있으면 금액을 총취득가에 넣어 보고, 넣었더니 시세보다 비싸면 그 회차는 쉬다는 계산만 겹칩니다.

법정지상권

토지와 건물 주인이 같았던 상태에서 저당 당시 건물이 이미 있고, 경매로 주인이 달라지면 건물 주인을 위해 땅 사용이 법률상 인정될 수 있습니다. 토지 낙찰자는 철거 대신 지료만 받게 될 수 있습니다. 최초 토지 근저당 당시 건물이 있었는지를 감정서와 항공·현장으로 봅니다.

다른 글은 법정지상권이 소멸한 뒤의 철거를 다룹니다. 토지 주인이 지상권 소멸을 이유로 건물 철거를 청구할 때, 그 건물의 임차인이 주택임대차 대항력이 있어도 토지 이용권 없는 건물 점유로는 철거에 맞설 수 없다는 판결 소개가 있습니다. 건물 임차인의 대항력은 건물 주인과 임차인 사이의 힘이지, 땅 주인에 대한 영구 사용권이 아닙니다. 토지만 낙찰받는 계산에 건물 철거가 쉽게 된다는 가정도, 철거가 절대 안 된다는 가정도 사건 요건을 보기 전에는 쓰지 않습니다.

지분, 전세권, 선순위 가처분

공유 지분만 매각되면 낙찰자는 공유자입니다. 다른 공유자의 우선매수, 분할 청구, 사용 방법이 따로 있습니다. 전체 시세를 지분율로 나눈 값이 곧 득템 가격은 아닙니다.
말소기준보다 앞선 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 전세보증금이 인수 금액이 됩니다.
기준보다 앞선 처분금지가처분과 순위보전 가등기는 소유를 온전히 쓰지 못하게 할 수 있습니다.
선순위 임차인이 여러 명이면 인수 잔액의 합이 최저가보다 커질 수 있습니다.

세 질문 뒤에만 입찰가를 적습니다. 싼 이유가 권리인지 수요인지, 그 이유를 없애는 돈과 기간은 얼마인지, 없앨 수 없다면 그 상태로 살거나 살 사람이 누구인지. 문장으로 답이 안 되면 최저가가 더 내려가도 모르는 위험은 그대로입니다.