초보자가 권리분석에서 가장 많이 놓치는 것

네이버 블로그에서 모은 내용

등기부만 보고 분석을 끝내는 일

근저당과 가압류가 말소기준 아래로 가지런하면 등기부는 깨끗해 보입니다. 임차인은 그 등기부에 없을 수 있습니다. 전입과 점유만으로 대항력이 생기기 때문입니다. 명세서 임대차 칸이 비어 있어도 현황조사 이후 권리신고가 들어왔는지 문건을 다시 봅니다. 분석의 첫 화면을 등기부로 두되, 마지막 화면은 명세서와 현황조사로 닫습니다.

대항력을 전입 당일로 세는 일

주택 대항력은 전입신고 다음 날 0시입니다. 근저당 접수일과 전입일이 같은 날이면 대항력은 다음 날이라 근저당이 앞섭니다. 하루 차이로 선순위 임차인이 후순위로 바뀌거나 그 반대가 됩니다. 확정일자 도장 날짜를 대항력 날짜로 쓰는 실수도 같이 납니다. 확정일자는 배당 순위이고, 인수 여부를 가르는 것은 대항력 발생일입니다.

배당요구를 했으면 인수가 0이라고 보는 일

선순위 임차인이 배당요구를 했다는 문장만 보고 안심하는 경우가 있습니다. 배당요구는 돈을 받을 자격을 신청한 것이고, 전액을 받는다는 보장이 아닙니다. 더 앞선 채권과 법정기일이 빠른 세금이 있으면 보증금의 일부만 나옵니다. 모자란 금액은 대항력이 살아 있는 한 매수인 부담입니다. '배당요구 있음' 옆에 '예상 배당액'과 '인수 잔액' 칸을 따로 둡니다.

말소기준보다 앞선 등기를 소멸 목록에 넣는 일

기준 권리와 그 아래가 소멸한다는 문장을 배운 뒤, 기준 위의 가처분까지 같이 지워 버리는 실수입니다. 처분금지가처분, 순위보전 가등기, 지상권, 배당요구하지 않은 선순위 전세권은 기준보다 앞에 있으면 인수 후보입니다. 가등기라는 이름만 보고 담보가등기(기준 후보)와 소유권이전청구권가등기(인수 후보)를 같은 칸에 넣지 않습니다.

전세권을 항상 말소된다고 보는 일

전세권은 배당요구를 하면 매각으로 정리되는 쪽으로 가고, 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않으면 매수인이 전세권을 인수할 수 있습니다. 을구에 전세권이 있다고 모두 후순위 근저당처럼 취급하면 보증금과 사용 권한이 남습니다. 명세서의 소멸하지 않는 권리 칸을 전세권 줄과 맞춰 봅니다.

유치권을 등기부에서 찾는 일

유치권은 등기가 아닙니다. 명세서와 문건에 신고가 있는지를 보고, 있더라도 기입등기 전 점유, 그 건물에 관한 채권, 변제기, 배제 특약을 따집니다. 신고 금액에 놀라 무조건 포기하거나, 신고라는 이유로 무조건 허위라고 단정하는 양쪽이 있습니다. 자료가 없으면 금액 전부를 위험으로 두고, 자료가 있으면 날짜부터 기입등기와 비교합니다.

토지만 낙찰받고 건물을 무시하는 일

토지 지분이나 토지만 매각인데 그 위에 건물이 있으면 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 저당 당시 토지와 건물 주인이 같았고 건물이 이미 있거나 일정한 정도까지 지어지고 있었으며, 경매로 주인이 나뉘면 건물 주인이 땅을 쓸 수 있습니다. 철거를 전제로 토지 가격만 쓰면 사용을 못 하는 땅을 사는 결과가 됩니다. 건물만 매각인데 대지권이 없거나 토지에 별도 등기가 있는 집합건물도 같은 종류로 따로 표시합니다.

소액임차인 기준을 오늘 법령으로만 적용하는 일

최우선변제 금액은 지역별 시행령에 있고, 그 시행령은 개정 전에 생긴 담보권자에게는 옛 금액을 적용합니다. 서울 1억 6,500만 원, 5,500만 원 기준을 2010년에 설정된 근저당 위 임차인에게 그대로 대입하면 소액임차인 여부가 틀립니다. 최선순위 담보권 설정일을 먼저 찾고 그때의 시행령을 봅니다. 주택 가액의 2분의 1 한도도 같이 적용합니다.

현황조사와 권리신고의 금액이 다른데 한쪽만 믿는 일

집행관이 들은 보증금과 임차인이 제출한 계약서 보증금이 다를 수 있습니다. 증액 계약, 허위 계약, 전입일보다 늦은 계약서가 섞입니다. 큰 금액과 작은 금액 중 나에게 불리한 쪽을 인수 추정으로 두고, 차이가 설명되지 않으면 입찰을 보류하는 문장이 안전합니다. 조사 시점에 임차인이 없었다고 해서 그 뒤 신고가 없을 것이라고 보지 않습니다. 입찰 전날과 당일 아침 등기부와 명세서를 다시 엽니다.

체크리스트로 한 번 더 붙이면

말소기준 후보 중 가장 빠른 등기를 골랐는가.
그 위의 가처분, 가등기, 지상권, 전세권을 인수 칸에 따로 적었는가.
임차인마다 전입 다음 날 0시와 확정일자를 분리했는가.
배당 예상액과 인수 잔액을 다른 숫자로 적었는가.
세금 교부청구와 법정기일을 찾아 보았는가.
유치권 점유 시작일과 경매기입등기일을 비교했는가.
토지·건물의 매각 범위와 법정지상권 칸을 보았는가.
소액임차 기준일을 담보권 설정일로 맞추었는가.
인수금과 수리·명도 비용을 더한 총액이 시세보다 낮은가.

이 목록은 앞 챕터의 결론만 모아 둔 편집용 페이지로 쓰기 좋습니다. 개념 설명이 필요하면 각 챕터로 보내고, 여기에는 실수와 체크만 남겨도 글의 역할이 분명해집니다.

참고한 글

티스토리에서 모은 내용

근저당 잔액을 인수금으로 넣는 일

말소기준 근저당이 2억 5,100만 원이고 낙찰가가 2억 4,100만 원이면 나머지 1,000만 원을 낙찰자가 낸다고 생각하기 쉽습니다. 그 근저당은 말소되고, 못 받은 돈은 채권자 몫으로 남습니다. 낙찰자가 메우는 돈은 기준보다 앞선 임차인 보증금, 인수 전세권, 선순위 가처분, 성립한 유치권 쪽입니다.

대항력을 전입 당일과 확정일자로 섞는 일

전입과 근저당이 같은 날이면 대항력이 없다고 적는 예가 있고, 계산 원칙은 전입 다음 날 0시입니다. 확정일자가 근저당보다 빨라도 전입이 늦으면 대항력이 앞서지 않습니다. 배당요구를 했다는 표시만 보고 인수금이 0이라고 보지 않습니다. 세금과 선순위 채권 때문에 일부만 배당되면 선순위 잔액은 인수입니다. 배당요구 종기를 임차인이 놓쳤는지도 명세서에서 봅니다.

가격을 감정가 퍼센트로만 보는 일

유찰 두 번을 감정가 빼기 40퍼센트로 계산하면 20퍼센트 법원의 실제 최저가인 64퍼센트와 어긋납니다. 신건을 처음부터 80퍼센트라고 외우면 이번 기일 하한을 잘못 씁니다. 옆 법원과 저감율이 같을 것이라고 가정하면 무효 입찰이 됩니다. 재매각 보증금을 10퍼센트로 준비하면 비율이 모자랄 수 있습니다. 최저매각가격과 보증금은 그 기일 공고의 숫자입니다.

등기부와 점유 날짜를 한 기준으로 보는 일

임차인 선순위는 말소기준일과 대항력 발생일을 비교합니다. 유치권 대항은 말소기준일이 아니라 경매개시결정 기입등기와 점유 시작일을 비교합니다. 집합건물은 유치권이 없다는 문장은 틀렸습니다. 다세대 한 세대를 점유한 시공사가 공사 전체 잔액으로 유치권을 주장할 수 있다는 대법원 판례가 있습니다(2005다16942). 이 문장이나 인테리어는 절대 유치권이 아니라는 문장으로 신고를 지워 버리면 인수금을 놓칩니다. 단정 대신 점유 증거와 공사 범위를 확인합니다.

토지와 건물을 한 물건으로 보는 일

토지만 매각인데 건물이 있으면 법정지상권을 의심합니다. 지분만 매각인데 전체 시세로 나누면 공유자의 한 사람만 삽니다. 공유자에게 우선매수 기회가 있습니다. 명세서의 매각 범위, 법정지상권 칸, 소멸하지 않는 권리 칸이 비었는지를 등기부 다음으로 봅니다.

말소기준 채권 잔액과 인수금을 다른 칸에 적었는가.
대항력은 다음 날 0시, 우선변제는 확정일자와 늦은 날인가.
예상 배당액과 인수 잔액을 둘로 나누었는가.
최저가는 복리 저감이고 공고 숫자와 일치하는가.
유치권 기준일은 기입등기일인가.
매각 범위가 토지, 건물, 지분 중 무엇인가.